Se possiedi un appartamento di 130, 140 o 160 mq a Poggiofranco, probabilmente ti sei posto almeno una volta questa domanda: conviene dividerlo in due appartamenti oppure è meglio venderlo così com’è? La risposta è semplice: dipende dal mercato, non dai metri quadrati. Oggi il valore di una casa non è determinato solo dalla sua superficie. Conta soprattutto quanto quell’immobile risponde alle esigenze di chi sta cercando casa. Ed è proprio qui che molti appartamenti costruiti tra gli anni ’60 e ’80 iniziano a mostrare tutti i loro limiti.
Perché molte case a Poggiofranco restano più tempo sul mercato?
Passeggiando per Poggiofranco si incontrano numerosi edifici realizzati durante il boom edilizio. Sono appartamenti spaziosi, spesso superiori ai 120 mq, con ingresso ampio, salone doppio, cucina separata, lunghi corridoi e tre o quattro camere da letto.
Negli anni Settanta era la casa ideale. Oggi non sempre.
Nel frattempo è cambiata la società. Secondo i dati ISTAT, la famiglia italiana è passata da nuclei composti mediamente da quattro o cinque persone a poco più di due componenti. Crescono i single, le giovani coppie, gli anziani che vivono da soli e gli investitori interessati ad immobili facilmente locabili.
Le case, invece, sono rimaste le stesse. È questo il vero squilibrio del mercato immobiliare. Non manca l’offerta. Manca l’offerta giusta.
Il problema non è la casa. È il target.
Molti proprietari pensano che il proprio appartamento sia difficile da vendere perché “il mercato è fermo”. Nella realtà, spesso accade altro. L’immobile è semplicemente rivolto ad un pubblico sempre più ristretto. Un appartamento di 140 mq interessa inevitabilmente meno persone rispetto ad un bilocale o ad un trilocale moderno. Il budget richiesto è più elevato, le spese condominiali aumentano, i costi energetici pesano e la gestione quotidiana diventa meno pratica. Il risultato? La casa riceve meno richieste, resta più tempo sul mercato e, nella maggior parte dei casi, il proprietario è costretto a ridurre il prezzo.
Perché oggi gli appartamenti grandi sono meno richiesti?
Le ragioni sono molto concrete. Prima di tutto cambiano le esigenze familiari. Una coppia senza figli non ha bisogno di quattro camere da letto. Chi acquista per investimento preferisce immobili facilmente affittabili. Un anziano cerca una casa semplice da mantenere. Un giovane professionista desidera spazi funzionali, non corridoi di dieci metri. A questo si aggiunge un altro elemento spesso sottovalutato. Gran parte degli appartamenti costruiti tra gli anni Sessanta e Ottanta appartiene ancora alle classi energetiche F o G. Riscaldare e climatizzare oltre 130 mq è diventato molto più costoso rispetto a pochi anni fa. Oggi il mercato guarda con sempre maggiore attenzione anche ai costi di gestione.
Il frazionamento può essere la soluzione?
In molti casi sì. Ma non sempre. Il frazionamento non consiste semplicemente nel dividere una casa. È un’operazione che serve a trasformare un immobile progettato per la famiglia degli anni Settanta in un prodotto immobiliare adatto alla domanda attuale. Quando il progetto è corretto, da un appartamento molto grande possono nascere due abitazioni indipendenti, entrambe più appetibili sul mercato. Questo significa ampliare il numero dei potenziali acquirenti. E, spesso, aumentare anche il valore complessivo dell’investimento.
Quando il frazionamento conviene davvero?
Esiste un errore molto diffuso. La domanda che molti proprietari fanno è: “Si può dividere?” In realtà la domanda giusta è un’altra.
Una volta diviso, chi comprerà questi appartamenti? A quale prezzo? In quanto tempo?
Sono queste le domande che determinano il successo di un’operazione immobiliare. Un frazionamento tecnicamente perfetto può rivelarsi un pessimo investimento se il mercato non assorbe quel tipo di prodotto. Per questo motivo, prima ancora dei lavori, è fondamentale analizzare:
- la fattibilità urbanistica e catastale;
- la distribuzione degli ambienti;
- la domanda reale presente nel quartiere;
- i valori di vendita degli immobili simili;
- i costi dell’intervento e il margine finale.
Solo mettendo insieme questi elementi è possibile capire se l’operazione crea davvero valore.
Perché il mercato premia gli appartamenti più piccoli?
La risposta è semplice. Gli acquirenti sono molti di più. Un bilocale o un trilocale moderno interessa giovani coppie, single, investitori, professionisti, studenti fuori sede e genitori che acquistano per i figli. Un appartamento di 140 mq, invece, si rivolge ad una platea molto più limitata. Più domanda significa generalmente tempi di vendita più rapidi, maggiore concorrenza tra gli acquirenti e maggiore stabilità del prezzo.
Non è un caso che, in diverse situazioni, la somma del valore di due appartamenti ricavati da un unico immobile possa risultare superiore al valore dell’abitazione originaria. Naturalmente ogni caso va verificato con un’analisi tecnica ed economica specifica.
Perché le case costruite negli anni del boom erano così diverse?
Erano semplicemente progettate per un’altra Italia. Le famiglie erano numerose. La cucina era separata dal soggiorno. Il salone rappresentava il luogo dove ricevere gli ospiti. L’ingresso fungeva da filtro tra l’esterno e la casa. Il ripostiglio era indispensabile. I corridoi distribuivano gli ambienti. Anche i soffitti superavano spesso i tre metri, regalando una sensazione di grande respiro che ancora oggi rende questi immobili molto affascinanti. Oggi, invece, il mercato cerca open space, ambienti flessibili, minori consumi energetici e spazi realmente utilizzabili. Non è cambiata la qualità costruttiva. Sono cambiate le persone.
Cosa succede oggi a Poggiofranco?
Poggiofranco continua ad essere uno dei quartieri più richiesti di Bari grazie ai servizi, ai collegamenti, agli uffici, alle scuole e alla qualità della vita. Proprio per questo molti grandi appartamenti rappresentano un’importante opportunità. In alcuni casi conviene venderli nello stato attuale. In altri casi il frazionamento può trasformare un immobile rimasto fermo sul mercato in un prodotto molto più competitivo. La differenza non la fanno i metri quadrati. La fa un’analisi preventiva dei numeri.
Il mercato immobiliare non premia più semplicemente chi possiede una casa grande. Premia chi offre la casa giusta alle persone giuste. Il frazionamento non è una moda e nemmeno una scorciatoia. È uno strumento strategico che, se studiato con attenzione, può aumentare l’attrattività dell’immobile, ridurre i tempi di vendita e, in alcuni casi, incrementarne il valore. Ogni appartamento, però, racconta una storia diversa. Ed è proprio per questo che ogni decisione dovrebbe partire da un’analisi tecnica, urbanistica e commerciale, mai da supposizioni. Hai un appartamento di grandi dimensioni a Poggiofranco o in un altro quartiere di Bari e vuoi capire se il frazionamento può essere una scelta conveniente?
Contattami per una valutazione personalizzata. Analizzeremo insieme fattibilità urbanistica, andamento del mercato, costi, tempi e valore potenziale dell’immobile, così da prendere una decisione basata sui dati e non sulle impressioni.
