Hai ereditato una casa e hai già trovato un acquirente, ma dalla visura catastale l’immobile risulta ancora intestato al defunto? Sì, nella maggior parte dei casi è possibile firmare il preliminare di vendita anche se il Catasto risulta ancora intestato al defunto.
È una situazione molto più frequente di quanto si pensi. Dopo la presentazione della dichiarazione di successione, infatti, può trascorrere del tempo prima che la voltura catastale venga registrata e aggiornata nelle banche dati dell’Agenzia delle Entrate.
Molti proprietari si pongono la stessa domanda: “Se la casa è stata ereditata ma in visura catastale compare ancora il nome del defunto, posso già venderla?”
La risposta è sì, purché l’erede abbia acquisito correttamente la titolarità dell’immobile e sia in grado di dimostrarlo attraverso la documentazione successoria.
Attenzione: il Catasto non determina la proprietà
Uno degli errori più comuni è pensare che sia il Catasto a stabilire chi è il proprietario di un immobile. Non è così. Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale e amministrativa. Serve per identificare gli immobili e calcolare le imposte, ma non costituisce una prova assoluta della proprietà. La proprietà dell’immobile passa agli eredi in base alle norme successorie e all’accettazione dell’eredità, non in seguito alla voltura catastale. In altre parole, il fatto che la visura catastale riporti ancora il nome del defunto non significa automaticamente che gli eredi non possano vendere.
Un esempio pratico
Immaginiamo che il signor Nicola Di Bari sia deceduto nel mese di maggio. Gli eredi presentano regolarmente la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate e ricevono il numero di protocollo della trasmissione telematica. A luglio trovano un acquirente interessato all’immobile. La voltura catastale, però, non risulta ancora aggiornata. In questa situazione è normalmente possibile sottoscrivere un contratto preliminare indicando gli estremi della successione e specificando che l’aggiornamento catastale è in corso. Al momento del rogito notarile, invece, tutta la documentazione dovrà essere perfettamente allineata.
Cosa conviene indicare nel preliminare
Per evitare contestazioni è buona prassi riportare nel contratto: gli estremi della dichiarazione di successione; il numero di protocollo della trasmissione telematica; l’indicazione che la voltura catastale è in corso di aggiornamento; l’impegno del venditore a consegnare entro il rogito tutta la documentazione necessaria per dimostrare la piena titolarità del bene. Questo consente all’acquirente di avere un quadro chiaro della situazione e riduce il rischio di incomprensioni.
Conviene aspettare la voltura?
Dipende dal caso concreto. Aspettare l’aggiornamento catastale offre una documentazione già allineata e può rendere più semplice la fase delle verifiche. D’altra parte, rinviare il preliminare può significare perdere un potenziale acquirente, soprattutto nei mercati immobiliari più dinamici. Per questo motivo molti preliminari vengono regolarmente sottoscritti anche durante la fase di aggiornamento della documentazione successoria. L’importante è che la situazione venga dichiarata in modo trasparente e che il notaio incaricato possa verificare tutta la documentazione prima del rogito definitivo.
La regola da ricordare
La successione e la voltura catastale non sono la stessa cosa. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale. La voltura catastale serve ad aggiornare gli archivi del Catasto. Nessuna delle due, da sola, attribuisce la proprietà dell’immobile. Per questo motivo un preliminare può essere generalmente sottoscritto anche se la voltura non è ancora visibile in visura catastale, purché gli eredi possano dimostrare il proprio diritto sull’immobile e siano in grado di arrivare al rogito con tutta la documentazione regolare.
Hai ereditato una casa e vuoi venderla senza commettere errori?
Prima di firmare una proposta o un preliminare è fondamentale verificare successione, conformità urbanistica, documentazione catastale e situazione ipotecaria. Se stai vendendo un immobile a Bari o in provincia e vuoi sapere se la tua documentazione è pronta per essere messa sul mercato, contattaci per una verifica preliminare gratuita. Eviterai ritardi, contestazioni e rischi che potrebbero compromettere la vendita proprio quando trovi l’acquirente giusto.
