DOMANDA: Buongiorno. Devo fare una stipula, la banca che dovrà concedere il mutuo (non faccio nomi ma facilmente potrebbe essere individuata) 10 gg prima della stipula, riferisce che vuole erogare al consolidamento dell’ipoteca e non in maniera contestuale. Ho spiegato tutto alla venditrice, la quale non è favorevole e adesso insieme al suo avvocato vogliono trovare una formula da inserire all’interno del rogito per maggiore tutela. Secondo voi cosa si potrebbe inserire? grazie
RISPOSTA: Capisco perfettamente la situazione delicata. È un problema che molti si trovano ad affrontare, e la tua venditrice ha ragione a voler tutelarsi. Vediamo come.
Oggi affrontiamo una situazione che può generare ansia e incertezza proprio a ridosso del rogito notarile: la banca che concede il mutuo decide di erogare la somma solo al consolidamento dell’ipoteca, e non contestualmente all’atto.
Se ti trovi in questa situazione, come il nostro lettore che ci ha chiesto consiglio, sai quanto possa essere frustrante. La venditrice, giustamente, non vuole correre rischi. Ma non preoccuparti: esistono delle soluzioni per tutelare entrambe le parti e portare a termine la compravendita.
Mutuo erogato al consolidamento
Normalmente, al momento del rogito, la banca eroga la somma del mutuo contestualmente alla stipula, garantendo così al venditore il ricevimento immediato del prezzo pattuito.
Nel caso dell’erogazione al consolidamento dell’ipoteca, la banca si riserva di versare i soldi solo dopo un certo periodo di tempo dalla stipula, solitamente tra i 10 e 15 giorni. Questo lasso di tempo serve per permettere all’ipoteca di “consolidarsi”, ovvero di diventare pienamente efficace e inattaccabile da eventuali creditori precedenti.
Perché la banca fa così? Generalmente, per prassi interna o per una maggiore cautela. Alcuni istituti preferiscono attendere che non ci siano opposizioni o reclami sul bene ipotecato, tutelandosi da possibili azioni revocatorie.
Qual è il rischio per il venditore? Il venditore consegna la proprietà ma non riceve immediatamente l’intero importo pattuito. Si trova in una situazione di “credito” verso l’acquirente, pur avendo già trasferito la proprietà.
Come tutelare il venditore: le clausole essenziali nel rogito
Data la riluttanza, più che legittima, della tua venditrice, è fondamentale inserire nel rogito notarile delle clausole specifiche che la tutelino. L’obiettivo è blindare la situazione affinché il venditore riceva la somma pattuita e non si trovi in una situazione di svantaggio.
Ecco le soluzioni più comuni ed efficaci, da discutere con il notaio e l’avvocato della venditrice:
1. Atto di quietanza separato o posticipato
Questa è la soluzione più comune e consigliabile. Invece di rilasciare una quietanza di pagamento totale al momento del rogito, si prevede che:
- Il venditore rilascia una quietanza “condizionata” o “parziale” al momento del rogito, attestando il ricevimento solo della parte del prezzo già versata dall’acquirente (es. caparra, acconto con mezzi propri).
- La quietanza per la parte finanziata dal mutuo verrà rilasciata solo al momento dell’effettivo incasso della somma da parte del venditore.
Come funziona: Nel rogito si dichiara che la parte del prezzo coperta dal mutuo verrà pagata entro un termine specifico (es. 10/15 giorni dall’erogazione) e che la quietanza verrà rilasciata solo dopo l’effettivo accredito sul conto del venditore. Il notaio avrà il compito di accertarsi dell’avvenuto pagamento prima di dare piena efficacia alla quietanza finale.
2. Deposito del prezzo presso il notaio
Questa è una delle opzioni più sicure per entrambe le parti e sempre più utilizzata, grazie anche alla legge sul deposito prezzo dal notaio.
- L’acquirente deposita la somma erogata dalla banca (o l’intero prezzo se la banca lo consente) su un conto dedicato del notaio. Questo conto è separato dal patrimonio personale del notaio e garantisce che i fondi siano al sicuro.
- Il notaio si impegna a versare la somma al venditore solo al momento del consolidamento dell’ipoteca e una volta verificata la regolarità della trascrizione e l’assenza di gravami.
Vantaggi: Il venditore ha la certezza che i soldi sono già stati versati dall’acquirente e sono custoditi da una figura terza e imparziale (il notaio). L’acquirente sa che i suoi soldi sono protetti fino a quando tutte le condizioni non saranno soddisfatte.
Consigli per Acquirente e Venditore
Per l’Acquirente:
- Comunica: Informa immediatamente il venditore della condizione della banca. La trasparenza è fondamentale.
- Collabora: Sii disponibile a discutere le soluzioni proposte dal notaio e dal venditore per trovare un accordo che tuteli tutti.
- Informati: Chiedi chiarimenti alla tua banca sul motivo esatto del differimento e sui tempi previsti per l’erogazione.
Per il Venditore:
- Non sottovalutare: La tua preoccupazione è giustificata. Non accettare situazioni che ti mettano a rischio.
- Affidati a un professionista: Coinvolgi il tuo notaio di fiducia per la stesura delle clausole.
- Chiarezza assoluta: Assicurati che ogni aspetto della clausola scelta sia chiaro e inequivocabile nel rogito.
Compravendita serena anche con mutuo al consolidamento
Nonostante l’ansia che può generare, la situazione del mutuo erogato al consolidamento non è un ostacolo insormontabile. Con le giuste tutele inserite nel rogito e la collaborazione di tutte le parti coinvolte (acquirente, venditore, banca e, soprattutto, notaio), è possibile portare a termine la compravendita in modo sicuro e sereno.
Ricorda: un professionista esperto saprà come guidarti attraverso questo processo, garantendo la massima tranquillità per tutti.
