Ho dato la disdetta all’inquilino per vendere casa: devo offrirgli comunque la prelazione dopo che ha lasciato l’immobile?
Sì, nella maggior parte dei casi è ancora necessario. Il fatto che l’inquilino abbia già riconsegnato l’immobile e che il contratto di locazione sia terminato non fa automaticamente venir meno il diritto di prelazione previsto dalla legge quando il locatore ha negato il rinnovo del contratto proprio perché intendeva vendere l’abitazione.
È uno dei dubbi più frequenti tra i proprietari. Ed è anche uno dei più pericolosi. Un errore nella procedura può infatti esporre il venditore a un’azione di riscatto dell’immobile anche dopo il rogito.
Il caso concreto
Un proprietario stipula un contratto di locazione a canone concordato 3+2. Alla prima scadenza dei tre anni comunica regolarmente la disdetta, motivandola con la volontà di vendere l’immobile. L’inquilino lascia la casa. Il contratto viene risolto. Dopo circa un mese arriva un acquirente disposto a comprare alle condizioni richieste. Sembra tutto semplice. Ma pochi giorni dopo il rilascio dell’immobile, l’ex conduttore invia una PEC nella quale dichiara di riservarsi ogni azione a tutela dei propri diritti qualora emergano irregolarità nella procedura. A questo punto nasce il dubbio. È ancora necessario riconoscere il diritto di prelazione oppure, essendo ormai cessato il contratto, il proprietario è libero di vendere a chi vuole?
Cosa prevede la legge
La risposta si trova nell’articolo 3 della Legge 431/1998. Il locatore può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza quando intende vendere l’immobile, ma soltanto se ricorrono precisi presupposti. Tra questi vi è anche il riconoscimento del diritto di prelazione al conduttore. Molti proprietari credono che basti scrivere nella disdetta che intendono vendere la casa. In realtà non è così. La comunicazione con cui si nega il rinnovo del contratto e la comunicazione di prelazione sono due atti completamente diversi.
La disdetta non equivale alla prelazione
La disdetta serve esclusivamente a comunicare che il contratto non verrà rinnovato. La prelazione, invece, nasce quando il proprietario ha deciso di vendere a un determinato prezzo e a precise condizioni. Solo in quel momento il proprietario deve comunicare formalmente all’inquilino:
- il prezzo di vendita;
- le modalità di pagamento;
- tutte le condizioni essenziali della futura compravendita.
Da quella comunicazione decorrono i sessanta giorni entro i quali il conduttore può decidere se acquistare l’immobile alle stesse condizioni offerte da un terzo.
Il rilascio dell’immobile fa perdere la prelazione?
È proprio questo il punto più delicato. Una parte della dottrina ha sostenuto che, cessato il contratto, venga meno anche il diritto di prelazione. Tuttavia, l’interpretazione oggi ritenuta più prudente e maggiormente seguita considera che il rilascio dell’immobile non elimini automaticamente questo diritto. Il motivo è semplice. Se fosse sufficiente attendere la riconsegna delle chiavi per poter vendere liberamente a un terzo, il diritto di prelazione diventerebbe facilmente aggirabile. Ed è esattamente ciò che il legislatore ha voluto evitare.
Il rischio che molti proprietari sottovalutano
Immaginiamo questo scenario. Il proprietario ottiene il rilascio dell’immobile dichiarando di voler vendere. Non comunica mai la prelazione. Vende direttamente a un altro acquirente. L’ex inquilino scopre la vendita. In questo caso potrebbe sostenere che il proprio diritto di prelazione è stato violato. Le conseguenze possono essere molto pesanti. La legge riconosce infatti il diritto di riscatto. In pratica, entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto notarile, l’ex conduttore potrebbe chiedere al giudice di subentrare nella compravendita acquistando lui stesso l’immobile alle identiche condizioni pattuite con il terzo acquirente. Oltre a ciò, potrebbero aggiungersi richieste di risarcimento del danno e un inevitabile contenzioso giudiziario.
Come comportarsi per evitare problemi
Quando arriva una proposta d’acquisto, la soluzione più prudente consiste nell’accettarla inserendo una clausola sospensiva. L’efficacia della compravendita viene subordinata al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dell’ex conduttore. Successivamente il proprietario comunica formalmente la prelazione indicando esattamente:
- lo stesso prezzo;
- le stesse modalità di pagamento;
- le stesse condizioni offerte dal futuro acquirente.
Se entro sessanta giorni l’ex conduttore rinuncia oppure non risponde, il proprietario potrà vendere serenamente al terzo.
Attenzione anche a un altro rischio
C’è un ulteriore aspetto spesso trascurato. Se il proprietario ha ottenuto il rilascio dell’immobile dichiarando di voler vendere e, invece di procedere alla vendita, decide poco dopo di riaffittare l’abitazione, potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni provocati all’ex conduttore. Anche questo è un elemento che merita grande attenzione prima di inviare una disdetta motivata dalla vendita.
Vendere una casa locata, dunque, richiede molta più attenzione di quanto si immagini. La cessazione del contratto e la restituzione dell’immobile non sono, da sole, sufficienti a eliminare ogni rischio giuridico. Quando il diniego del rinnovo è stato motivato dalla volontà di vendere, il diritto di prelazione dell’ex conduttore rappresenta ancora oggi uno dei passaggi più delicati dell’intera operazione. Per questo motivo è fondamentale verificare ogni fase della procedura prima di accettare una proposta d’acquisto o arrivare al rogito. Una verifica preventiva può evitare mesi di contenzioso e mettere al sicuro sia il venditore sia il futuro acquirente.
Stai vendendo una casa occupata da un inquilino oppure hai dubbi sulla disdetta del contratto, sulla prelazione o sulla corretta procedura da seguire? Contattami prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto. Analizzerò il tuo caso concreto e ti aiuterò a vendere il tuo immobile in sicurezza, evitando errori che potrebbero costare molto più di una semplice consulenza.
Pietro Palermo
Consulente Immobiliare RE/MAX Stella Polare
