L’atto di provenienza: la carta d’identità dell’immobile
Quando ricevo un incarico di vendita, il primo documento che chiedo non è la planimetria catastale né l’APE. È l’atto di provenienza.
L’atto di provenienza rappresenta il titolo di proprietà dell’immobile ed è il documento dal quale devono partire tutte le verifiche successive. Lo definisco spesso la carta d’identità dell’immobile, perché racconta la sua storia giuridica e consente di individuare tempestivamente eventuali criticità che potrebbero compromettere o rallentare la vendita.
Molti problemi che emergono a pochi giorni dal rogito, in realtà, erano già scritti nell’atto di provenienza. Bastava leggerlo con attenzione.
Prima verifica: i soggetti
La prima parte dell’atto riguarda i soggetti.
Occorre verificare chi ha acquistato l’immobile, in quale regime patrimoniale, se vi sono comproprietari, quote indivise, usufruttuari o altri titolari di diritti reali.
È fondamentale controllare che il venditore di oggi coincida effettivamente con il soggetto che risulta proprietario nell’atto oppure che abbia acquisito validamente la proprietà attraverso successivi trasferimenti.
Questa verifica, apparentemente banale, evita numerosi problemi al momento della stipula.
Seconda verifica: l’oggetto
Successivamente bisogna analizzare l’oggetto del contratto.
Occorre verificare con precisione:
- descrizione dell’immobile;
- dati catastali;
- pertinenze (box, cantina, posto auto, lastrico solare, giardino);
- quote di proprietà;
- eventuali servitù;
- diritti accessori;
- vincoli particolari.
Molte delle criticità che emergono durante una compravendita derivano proprio da una lettura superficiale di questa parte dell’atto.
Attenzione all’edilizia convenzionata
Tra gli aspetti più delicati vi è la presenza di immobili realizzati in edilizia convenzionata.
Tra gli anni ’80, ’90 e i primi anni 2000 sono stati costruiti moltissimi immobili mediante convenzioni stipulate tra l’impresa costruttrice e il Comune.
Queste convenzioni, pur nate con finalità sociali, hanno spesso introdotto numerosi vincoli che ancora oggi incidono sulla rivendita.
Tra i più frequenti troviamo:
- prezzo massimo di cessione;
- vincoli alla rivendita;
- periodi di inalienabilità;
- limitazioni alla locazione;
- diritto di superficie anziché piena proprietà.
Se questi vincoli vengono individuati all’inizio dell’incarico, è possibile valutare la procedura per la loro rimozione.
Il problema è che tali procedure non sono immediate.
Possono richiedere diversi mesi, coinvolgere il Comune, il notaio e altri professionisti, con inevitabili ritardi nella commercializzazione dell’immobile.
Ecco perché la verifica preventiva dell’atto di provenienza è fondamentale.
L’acquisto per successione: un campo minato
Un’altra provenienza molto frequente è quella derivante da successione ereditaria.
Molti pensano che la dichiarazione di successione costituisca una garanzia assoluta. In realtà non è così.
La dichiarazione viene presentata dagli eredi, che dichiarano i beni e versano le imposte dovute. L’Agenzia delle Entrate registra quanto dichiarato, senza effettuare un controllo giuridico sulla correttezza delle informazioni, proprio come avviene per molti dati catastali.
Di conseguenza possono esistere successioni contenenti errori, omissioni o ricostruzioni non corrette dei diritti ereditari.
Per questo motivo una provenienza successoria richiede sempre un controllo particolarmente accurato.
L’accettazione dell’eredità
Un altro tema che crea spesso confusione riguarda l’accettazione dell’eredità.
Molti proprietari ritengono che, avendo già presentato la dichiarazione di successione e pagato le relative imposte, non vi sia altro da fare.
In realtà non è così.
Per poter vendere validamente un immobile ereditato è necessario che l’erede abbia accettato l’eredità.
L’accettazione può essere:
- espressa;
- tacita.
L’accettazione espressa viene effettuata con un apposito atto notarile.
L’accettazione tacita, invece, si perfeziona normalmente contestualmente all’atto di vendita e viene eseguita dal notaio che stipula il rogito.
Capita spesso che il cliente dica:
“No, voglio farla dal mio notaio.”
Occorre spiegargli che l’accettazione tacita è un adempimento strettamente collegato alla vendita e viene normalmente eseguita dal notaio rogante.
Se invece desidera procedere prima con un notaio diverso, dovrà ricorrere a un’accettazione espressa, che generalmente comporta costi sensibilmente superiori.
Nella maggior parte dei casi, dopo aver compreso la differenza economica, il proprietario preferisce attendere il rogito.
Le visure ipotecarie devono essere sempre incrociate con l’atto
La verifica non termina con la lettura dell’atto.
È indispensabile confrontare il contenuto dell’atto di provenienza con le visure ipotecarie.
L’atto può infatti contenere importanti indicazioni sulla presenza di:
- ipoteche volontarie;
- mutui;
- pignoramenti;
- sequestri;
- servitù;
- altri gravami.
Le visure consentono di verificare se tali formalità siano ancora esistenti oppure siano state cancellate.
La cancellazione Bersani
Tra le verifiche più frequenti vi è quella relativa ai mutui estinti.
Grazie alla cosiddetta cancellazione Bersani, l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo viene normalmente cancellata automaticamente dalla banca dopo l’estinzione del finanziamento, senza necessità di un atto notarile.
Tuttavia è sempre opportuno verificare, attraverso le visure ipotecarie, che la cancellazione sia stata effettivamente eseguita e che non risultino formalità ancora pendenti.
Conclusioni
L’atto di provenienza non è un semplice documento da archiviare.
È il punto di partenza di ogni compravendita immobiliare.
Una sua lettura approfondita consente di individuare fin dall’inizio vincoli, errori, problematiche ereditarie, gravami e limitazioni che, se scoperti soltanto in prossimità del rogito, possono far perdere mesi di lavoro o addirittura far saltare la vendita.
Per questo motivo, prima ancora di parlare di prezzo o strategie di marketing, ogni professionista dovrebbe partire da una domanda molto semplice:
“Posso vedere l’atto di provenienza dell’immobile?”
