È una delle domande che ricevo più spesso durante una trattativa immobiliare.
“Vorrei fare una proposta d’acquisto, ma non voglio consegnare subito la caparra al venditore. Prima desidero essere certo che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio. È possibile?”
La risposta è sì, ma bisogna farlo nel modo corretto.
Molti acquirenti pensano che sia sufficiente lasciare l’assegno della caparra in deposito presso l’agente immobiliare fino alla consegna della relazione tecnica. In realtà questa soluzione, da sola, potrebbe non offrire la tutela che si immagina.
La vera protezione nasce da una clausola ben scritta.
Perché lasciare l’assegno in agenzia non basta
Immaginiamo questo caso.
Mario firma una proposta d’acquisto per un appartamento a Bari e consegna un assegno di 10.000 euro all’agenzia immobiliare. Chiede che venga trattenuto fino a quando il venditore non consegnerà una relazione tecnica sull’immobile.
Dopo alcune settimane arriva la relazione.
Il documento, però, evidenzia una veranda realizzata senza titolo edilizio e alcune difformità catastali.
Se la proposta prevedeva soltanto che l’assegno venisse consegnato al venditore “alla consegna della relazione”, l’acquirente potrebbe trovarsi comunque vincolato all’acquisto. La semplice esistenza del documento non garantisce infatti che l’immobile sia conforme.
È proprio qui che nasce il problema.
La soluzione corretta è la condizione sospensiva
La tutela più efficace consiste nel subordinare l’efficacia della proposta d’acquisto all’accertamento della regolarità dell’immobile.
In pratica il contratto produce effetti solo se un tecnico incaricato certifica che l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico, edilizio, catastale e, quando necessario, anche paesaggistico.
Solo in quel momento la caparra viene consegnata al venditore e assume il valore di caparra confirmatoria.
Se invece emergono irregolarità rilevanti e non sanabili, la proposta rimane priva di effetti e l’acquirente recupera integralmente il proprio deposito.
Questa è una differenza sostanziale, non un semplice dettaglio giuridico.
Attenzione a una parola che può cambiare tutto
Molte clausole vengono scritte così:
“La proposta è subordinata alla consegna della relazione tecnica.”
Sembra corretta, ma presenta un limite importante.
La consegna del documento dipende dalla volontà del venditore. Potrebbe consegnare una relazione che evidenzia problemi anche molto gravi e, nonostante ciò, sostenere di aver rispettato quanto previsto.
È molto più corretto subordinare la proposta all’esito favorevole della relazione tecnica, cioè alla verifica della reale conformità dell’immobile.
Può sembrare una sfumatura, ma in caso di contestazione può fare una differenza enorme.
Un esempio concreto
Supponiamo che un appartamento venga messo in vendita a 280.000 euro.
L’acquirente presenta una proposta con una caparra di 15.000 euro.
Prima della conclusione definitiva viene incaricato un tecnico di verificare la documentazione.
Durante il controllo emerge che il soggiorno è stato ampliato chiudendo abusivamente un balcone e che l’intervento non risulta sanabile.
Se la proposta era semplicemente subordinata alla consegna della relazione tecnica, il venditore potrebbe sostenere di aver adempiuto all’obbligo previsto.
Se invece la proposta era subordinata all’accertamento della conformità urbanistica, la condizione non si realizza. L’acquisto non produce effetti e l’acquirente recupera il deposito senza ulteriori conseguenze.
I vantaggi per entrambe le parti
Contrariamente a quanto si pensa, una clausola costruita correttamente tutela sia il venditore sia l’acquirente.
L’acquirente evita di acquistare un immobile con problemi urbanistici che potrebbero comportare costi imprevisti, difficoltà nell’ottenimento del mutuo o ostacoli al rogito.
Il venditore, invece, dimostra trasparenza, aumenta la fiducia del mercato e riduce il rischio che la vendita si blocchi dopo settimane di trattativa.
Anche l’agente immobiliare lavora con maggiore serenità, perché ogni fase dell’operazione è disciplinata in modo chiaro e condiviso.
Perché oggi questo controllo è ancora più importante
Negli ultimi anni l’attenzione sulla conformità urbanistica è aumentata notevolmente.
Notai, banche e tecnici effettuano verifiche sempre più approfondite prima del rogito. Molti istituti di credito richiedono documentazione completa prima dell’erogazione del mutuo e le compravendite vengono spesso rallentate proprio dalla scoperta di difformità mai risolte.
Per questo motivo è consigliabile affrontare il problema all’inizio della trattativa e non pochi giorni prima dell’atto notarile.
Il mio consiglio
Se stai acquistando casa, non limitarti a chiedere che l’assegno rimanga in deposito presso l’agenzia immobiliare.
Chiedi piuttosto che la proposta sia subordinata all’accertamento della piena conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile mediante una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato.
È una tutela concreta, equilibrata e nell’interesse di entrambe le parti.
Una clausola scritta bene può evitare mesi di contenziosi, spese impreviste e la perdita della caparra.
Hai dubbi prima di firmare una proposta?
Ogni immobile ha una storia diversa e ogni proposta d’acquisto dovrebbe essere costruita sulle caratteristiche specifiche della compravendita.
Se stai acquistando o vendendo un immobile a Bari o in provincia e desideri verificare la documentazione prima di firmare, contattami.
Ti aiuterò a capire se la proposta tutela davvero i tuoi interessi e se l’immobile è pronto per essere venduto senza sorprese.
