“Ho acquistato casa tramite agenzia e solo successivamente ho scoperto l’esistenza del condominio e delle relative spese: posso chiedere un risarcimento?”
La risposta è: dipende dal danno effettivamente subito, ma la responsabilità dell’agente immobiliare potrebbe essere configurabile se l’informazione era facilmente verificabile e non è stata comunicata all’acquirente.
Nei giorni scorsi un collega mi ha sottoposto un quesito molto interessante. Un suo cliente acquirente stava valutando la possibilità di richiedere il rimborso della provvigione pagata all’agenzia immobiliare, sostenendo di non essere stato informato dell’esistenza del condominio relativo all’immobile acquistato.
Secondo il collega, tale omissione sarebbe derivata da una dichiarazione incompleta resa dal venditore al momento del conferimento dell’incarico.
Ho ritenuto opportuno approfondire la questione con un legale di fiducia e condividere il suo parere, perché ritengo possa offrire uno spunto di riflessione importante sulle responsabilità professionali di noi agenti immobiliari.
Il primo aspetto evidenziato dal legale riguarda una considerazione di carattere pratico: appare piuttosto singolare che il nuovo proprietario si renda conto dell’esistenza di un condominio soltanto dopo un lungo periodo dall’acquisto. Tuttavia, questo elemento non esclude automaticamente l’eventuale sussistenza di un danno.
La presenza di un condominio, anche quando si tratti di un “condominio di fatto”, costituisce infatti una circostanza rilevante ai fini della decisione di acquisto. Essa comporta potenziali obblighi economici, il rispetto di regolamenti interni e l’assoggettamento a vincoli derivanti dalla gestione delle parti comuni.
Secondo il parere legale ricevuto, l’agente immobiliare non può limitarsi a giustificare l’omessa informazione sostenendo di aver confidato nelle dichiarazioni del venditore, soprattutto quando la circostanza avrebbe potuto essere verificata con la normale diligenza professionale.
In altre parole, il mediatore avrebbe dovuto accorgersi, o quantomeno sospettare, dell’esistenza del condominio.
L’accertamento, nella maggior parte dei casi, non presenta particolari difficoltà. È possibile acquisire informazioni confrontandosi con il vicinato, valutando la presenza di spazi comuni, verificando l’esistenza di scale condivise, impianti centralizzati o altri elementi oggettivi riconducibili a una gestione comune dell’edificio.
Inoltre, quando ci si trova di fronte a una palazzina composta da più unità immobiliari, è tutt’altro che raro che esista un condominio, anche in assenza di una formale costituzione. Sul punto, occorre ricordare quanto previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile.
La giurisprudenza ha più volte richiamato il dovere di diligenza gravante sul mediatore. In particolare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4415 del 21 febbraio 2017, ha affermato che l’agente immobiliare può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dall’omessa comunicazione di informazioni rilevanti, anche quando tali informazioni siano state fornite dal venditore, se non ha effettuato le verifiche minime richieste dalla sua professionalità.
Sotto il profilo normativo, potrebbe quindi trovare applicazione la responsabilità civile risarcitoria prevista dagli articoli 1759 e 2043 del Codice Civile.
Diverso è invece il discorso relativo alla richiesta di restituzione della provvigione.
Personalmente condivido la posizione del legale nel ritenere che non vi sia un automatico fondamento giuridico per pretendere il rimborso del compenso di mediazione, qualora la prestazione professionale sia stata effettivamente svolta e riconosciuta dalle parti attraverso il pagamento della provvigione stessa.
L’eventuale pretesa risarcitoria dovrebbe piuttosto concentrarsi sul cosiddetto maggior danno subito dall’acquirente.
Un esempio potrebbe essere rappresentato dalle spese condominiali che il compratore non aveva preventivato al momento dell’acquisto e che si troverà a sostenere nel tempo. La quantificazione di tale danno, naturalmente, richiederebbe una valutazione caso per caso e dovrebbe essere adeguatamente dimostrata.
Sarebbe inoltre interessante verificare l’esistenza di precedenti giurisprudenziali specifici relativi a fattispecie analoghe, soprattutto con riferimento ai criteri adottati dai giudici nella determinazione dell’eventuale risarcimento.
Questa vicenda ci ricorda quanto sia delicato il ruolo dell’agente immobiliare e quanto sia importante svolgere la nostra attività con la massima attenzione e professionalità.
La tutela del cliente passa anche attraverso una corretta raccolta delle informazioni e, soprattutto, attraverso quelle verifiche che, pur non trasformando il mediatore in un tecnico o in un notaio, rappresentano il minimo livello di diligenza richiesto dalla nostra professione.
E tu, come ti saresti comportato in una situazione simile? Ritieni che l’agente immobiliare debba sempre approfondire aspetti di questo tipo, anche quando il venditore fornisce dichiarazioni rassicuranti?
Pietro Palermo è autore di come-vendere-casa.it e si occupa di approfondire gli aspetti pratici, giuridici e commerciali della compravendita immobiliare, con particolare attenzione alle responsabilità e agli obblighi degli operatori del settore.
