Ogni tanto ricevo questa domanda da proprietari, amministratori di sostegno e perfino da colleghi agenti immobiliari: “Possiamo mettere subito in vendita la casa a Bari oppure dobbiamo aspettare il via libera del giudice?”
La risposta è semplice solo in apparenza: dipende, ma nella maggior parte dei casi la vendita di un immobile appartenente a una persona beneficiaria di amministrazione di sostegno richiede l’autorizzazione dell’Autorità Giudiziaria.
È una procedura pensata per tutelare chi, per ragioni di salute o fragilità, non è pienamente in grado di gestire autonomamente il proprio patrimonio.
Il primo errore da evitare
Molti pensano che, una volta nominato l’amministratore di sostegno, questi possa firmare liberamente un incarico di vendita o un rogito. Non è così. Bisogna sempre leggere con attenzione il decreto di nomina. In molti casi l’amministratore può compiere gli atti di ordinaria amministrazione, mentre per la vendita di un immobile è necessario ottenere una specifica autorizzazione del giudice.
La perizia serve davvero?
Nella maggior parte dei Tribunali sì. Il giudice vuole conoscere il reale valore di mercato dell’immobile e, per questo motivo, viene normalmente richiesta una relazione estimativa redatta da un tecnico abilitato. Non sempre deve essere una perizia giurata: spesso è sufficiente una perizia asseverata o una relazione tecnica, secondo la prassi del Tribunale competente. L’obiettivo non è fissare un prezzo “alto”, ma individuare un valore il più possibile aderente al mercato. Una stima eccessiva rischia infatti di bloccare la vendita per mesi.
Prima si cerca l’acquirente oppure prima arriva l’autorizzazione?
Qui nasce spesso la confusione. La legge non impone un’unica modalità operativa. Nella pratica esistono Tribunali che preferiscono autorizzare preventivamente la vendita sulla base della perizia, mentre altri rilasciano l’autorizzazione solo dopo che sia stata individuata una concreta proposta di acquisto. Per questo motivo è sempre opportuno confrontarsi preventivamente con il legale che segue la procedura e verificare la prassi del Tribunale territorialmente competente.
Cosa succede se arriva un’offerta inferiore?
È uno degli aspetti più delicati. Se il giudice ha autorizzato la vendita indicando un prezzo minimo, non sarà normalmente possibile vendere a un importo inferiore senza una nuova autorizzazione. In questi casi occorre motivare la riduzione del prezzo, spesso allegando un aggiornamento della perizia che dimostri l’effettivo valore di mercato. Questo può comportare un allungamento dei tempi e mettere a rischio l’interesse dell’acquirente.
La proposta di acquisto deve essere condizionata?
Sì, nella maggior parte dei casi è la soluzione più prudente. La proposta dovrebbe prevedere una condizione sospensiva che subordini l’efficacia dell’accordo al rilascio dell’autorizzazione giudiziale, indicando un termine congruo. Nella pratica si utilizzano spesso termini di 90 o 180 giorni, in funzione dei tempi del Tribunale competente.
Il consiglio da agente immobiliare
In tanti anni di esperienza a Bari ho imparato che queste vendite richiedono soprattutto organizzazione. Coinvolgere fin dall’inizio il tecnico incaricato della stima, il legale e il notaio permette di evitare errori che possono costare mesi di ritardo. Una valutazione aderente al mercato, una documentazione completa e una corretta impostazione della proposta di acquisto consentono di tutelare sia il beneficiario dell’amministrazione di sostegno sia l’acquirente, riducendo il rischio che la procedura si blocchi. Quando una vendita riguarda una persona fragile, il tempo non è l’unico valore da proteggere: lo è anche la correttezza dell’intero percorso. Ed è proprio qui che un agente immobiliare preparato può fare la differenza.
