Quanto vale davvero un terreno con due fabbricati in via Fanelli, a Bari?
La risposta non può arrivare semplicemente guardando i metri quadrati e moltiplicandoli per un prezzo al metro quadro. Prima bisogna capire che cosa si può realmente fare su quell’area e quale sia la situazione urbanistica ed edilizia dei fabbricati.
È una vicenda che mi è capitata recentemente e che racconta bene quanto sia importante, prima di vendere un immobile, conoscerne fino in fondo la situazione documentale.
La prima valutazione e una nuova richiesta
Qualche tempo fa un signore mi contatta telefonicamente per chiedermi la valutazione di un immobile. Fissiamo il sopralluogo, vado a vedere la proprietà e preparo la mia valutazione, che successivamente consegno alla moglie, perché l’immobile è di proprietà del suocero. Passano alcuni mesi. Lo stesso signore mi ricontatta. Questa volta mi chiede di valutare un terreno con due fabbricati in via Fanelli, a Bari. Fissiamo il sopralluogo. Quando arrivo sul posto, mi trovo davanti a un terreno recintato inserito in un contesto che, già a prima vista, merita attenzione: intorno ci sono ville a schiera e costruzioni residenziali. È quindi evidente che, prima di attribuire un valore alla proprietà, occorre approfondire il contesto urbanistico.
Due fabbricati censiti F/3
Inizio a verificare la documentazione catastale. Ed emerge un primo elemento importante. I due fabbricati risultano censiti catastalmente come F/3, fabbricati in corso di costruzione. Questo dato, da solo, non consente però di stabilire quanto valga l’immobile. Anzi, pone una serie di domande. Che cosa era stato autorizzato? Quale progetto era stato approvato? Quali titoli edilizi sono stati rilasciati? Quanto di ciò che era stato previsto è stato effettivamente realizzato? E soprattutto: quale destinazione urbanistica ha oggi il terreno e quali sono i suoi eventuali diritti edificatori? A quel punto spiego al proprietario che non sarebbe professionalmente corretto limitarsi a prendere la superficie del terreno e applicare un valore al metro quadrato. Prima bisogna conoscere la situazione urbanistica ed edilizia.
L’accesso agli atti diventa fondamentale
Suggerisco quindi di procedere con un accesso agli atti presso il Comune di Bari, in modo da ricostruire la storia urbanistica ed edilizia dell’area e dei fabbricati. In particolare, è necessario verificare la documentazione disponibile, i titoli edilizi, i progetti approvati e la corrispondenza tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato. Chiedo inoltre il CDU, il Certificato di Destinazione Urbanistica, documento particolarmente importante quando si deve valutare un terreno. Gli propongo anche di poter effettuare queste verifiche attraverso il geometra che collabora con la nostra agenzia. Lui, però, preferisce affidarsi a un suo amico ingegnere. Nessun problema. Aspetto.
Dopo tre mesi arriva la sorpresa
Passano circa tre mesi. Dopo un mio sollecito, finalmente mi ricontatta. E mi racconta una cosa che cambia completamente la prospettiva della vicenda. L’ingegnere gli ha procurato il CDU. Ma nel frattempo gli ha anche proposto di acquistare direttamente il terreno con i due fabbricati. Il prezzo? 30.000 euro. Non solo. La proposta prevederebbe anche una scrittura privata secondo la quale, qualora in futuro il bene dovesse rivelarsi di valore superiore, il proprietario potrebbe ricevere un’ulteriore somma. A questo punto gli dico una cosa molto semplice: prima di vendere, io completerei le verifiche.
Non sto dicendo che il terreno valga più di 30.000 euro
Questa precisazione per me è fondamentale. Non sto dicendo che il terreno valga necessariamente più di 30.000 euro. Non avendo ancora completato tutte le verifiche urbanistiche ed edilizie, non avrei elementi sufficienti per affermarlo. Ma proprio per questo non ritengo corretto decidere di vendere prima di aver conosciuto tutti gli elementi necessari per determinarne il valore. Se ho un terreno in via Fanelli, a Bari, recintato, inserito in un contesto residenziale, con due fabbricati censiti F/3, devo prima capire esattamente che cosa sto valutando. E quindi verificare:
- la destinazione urbanistica;
- gli eventuali diritti edificatori;
- i titoli edilizi rilasciati;
- i progetti originari;
- lo stato urbanistico ed edilizio dei fabbricati;
- la corrispondenza tra quanto autorizzato e quanto realizzato;
- eventuali vincoli o ulteriori elementi che possano incidere sulla commerciabilità e sul valore.
Solo dopo queste verifiche sarà possibile formulare una valutazione realmente motivata.
“Non voglio aspettare altri quindici giorni”
Suggerisco quindi di riattivarsi per effettuare l’accesso agli atti. La verifica, peraltro, potrebbe essere organizzata anche attraverso il nostro tecnico. La risposta, però, è che non vuole più aspettare quei quindici giorni necessari per ottenere la documentazione. Ed è qui che mi fermo. Perché la questione, a questo punto, non è stabilire se 30.000 euro siano tanti o pochi. La domanda è un’altra: Quanto vale realmente un bene se non abbiamo ancora verificato tutti gli elementi necessari per determinarne il valore?
Quindici giorni possono cambiare una decisione
Quando c’è già qualcuno disposto ad acquistare, quindici giorni possono sembrare tantissimi. Ma quando quei quindici giorni servono per capire che cosa si sta vendendo, possono essere pochissimi. Perché la differenza tra un semplice terreno e un’area sulla quale esistano determinati diritti edificatori, oppure tra un fabbricato regolare e una situazione urbanistica da approfondire, può incidere significativamente sulla valutazione. Naturalmente, sarà la documentazione a dirci quale sia la situazione reale. Non una sensazione. Non il prezzo proposto da un potenziale acquirente. Non il semplice valore catastale. E nemmeno la prima impressione durante un sopralluogo.
Prima di vendere bisogna sapere che cosa si sta vendendo
Questa vicenda mi ha ricordato ancora una volta una regola che considero fondamentale nel mio lavoro di consulente immobiliare. Una valutazione immobiliare seria non parte dal prezzo che qualcuno è disposto a offrire. Parte dalla conoscenza del bene. Prima si verifica la situazione urbanistica, edilizia e documentale. Poi si analizza il mercato. E solo alla fine si può arrivare a una valutazione che abbia una reale motivazione. Perché una cosa è certa: prima di vendere, bisogna sapere esattamente che cosa si sta vendendo. E quei quindici giorni necessari per fare le verifiche potrebbero valere molto più dei 30.000 euro messi sul tavolo.
La domanda che mi viene posta più spesso
Quanto vale un terreno edificabile con fabbricati in corso di costruzione a Bari? Non esiste una risposta valida per tutti gli immobili. Il valore dipende dalla destinazione urbanistica, dalla capacità edificatoria, dai titoli edilizi, dalla situazione dei fabbricati, dalla commerciabilità del bene e dai valori effettivi del mercato nella zona. Per questo, prima di formulare una valutazione, è fondamentale verificare la documentazione urbanistica ed edilizia.
Hai un terreno, un fabbricato in corso di costruzione o un immobile con una situazione urbanistica da verificare a Bari o provincia? Prima di stabilire il prezzo di vendita, è opportuno capire esattamente quale bene si sta mettendo sul mercato.
