Domanda:
Ho comprato un vano tecnico C/2 con lastrico solare: perché il notaio mi propone due diversi modi di calcolare le imposte del rogito?
Risposta breve:
Perché la base imponibile può cambiare in base a come viene qualificato fiscalmente il bene e al suo eventuale rapporto di pertinenza con un’abitazione. Il prezzo indicato nella proposta non è quindi l’unico elemento da considerare: prima del rogito occorre verificare categoria catastale, rendita e natura del lastrico solare.
Il caso concreto: un vano tecnico C/2 con lastrico solare
Immaginiamo un immobile accatastato in categoria C/2, quindi un locale di deposito/magazzino, collegato pertinenzialmente a un appartamento situato al piano inferiore. Il proprietario decide di vendere il vano tecnico insieme al lastrico solare. L’acquirente presenta una proposta. Il venditore accetta. La compravendita, quindi, è sostanzialmente definita sotto il profilo commerciale. Ma il notaio deve stabilire come qualificare fiscalmente l’operazione e, soprattutto, quale sarà la base imponibile per il calcolo delle imposte. Ed è qui che possono emergere due diverse ipotesi: calcolo sulla base del valore catastale oppure calcolo sulla base del prezzo dichiarato nell’atto.
Perché la rendita catastale può diventare importante?
Quando si parla di abitazioni e relative pertinenze, esiste il cosiddetto sistema del prezzo-valore. In presenza dei requisiti previsti dalla legge, l’acquirente persona fisica può chiedere che la base imponibile per l’imposta di registro venga determinata sulla base del valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo effettivamente pagato. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il prezzo-valore riguarda gli immobili a uso abitativo e le relative pertinenze. La stessa Agenzia precisa inoltre che il sistema può applicarsi anche alle pertinenze acquistate con atto separato, purché siano rispettate le condizioni previste e il vincolo pertinenziale sia individuabile e risulti nell’atto. Questo è un passaggio fondamentale. Perché una cosa è acquistare un C/2 come pertinenza di un’abitazione. Un’altra è acquistare un C/2 come unità immobiliare autonoma, senza voler mantenere il vincolo pertinenziale. Ed è proprio questa distinzione che, in un caso concreto, deve essere analizzata dal notaio.
C/2 non significa automaticamente “prezzo-valore”
Questo è uno degli equivoci più frequenti. Dire: “È un C/2, quindi si paga sulla rendita catastale” non è corretto. La categoria catastale C/2 identifica magazzini e locali di deposito, ma il prezzo-valore non si applica semplicemente perché l’immobile appartiene alla categoria C/2. La normativa sul prezzo-valore riguarda gli immobili abitativi e le relative pertinenze, purché siano rispettati i requisiti richiesti. L’Agenzia delle Entrate ribadisce infatti che, per le pertinenze, occorre poter individuare con certezza il rapporto di accessorietà rispetto all’immobile abitativo e che il vincolo pertinenziale risulti dall’atto. Quindi la domanda corretta non è: “È un C/2?” La domanda corretta è: “Quel C/2 viene acquistato e trasferito come pertinenza dell’abitazione oppure come bene autonomo?”
E il lastrico solare?
Anche il lastrico solare merita un’attenzione particolare. Nel nostro caso non stiamo parlando semplicemente di un vano chiuso. La compravendita riguarda il vano tecnico insieme al lastrico solare, che deve essere correttamente individuato sotto il profilo catastale, urbanistico e giuridico. Prima del rogito occorre quindi verificare che sia chiaro:
- chi è proprietario del lastrico;
- come è rappresentato catastalmente;
- quale sia il titolo di provenienza;
- se il lastrico sia di proprietà esclusiva o abbia altra natura;
- quale sia il rapporto con il vano tecnico;
- quale sia il rapporto con l’appartamento sottostante;
- cosa venga esattamente trasferito nell’atto.
Sono controlli che possono sembrare burocratici. In realtà sono proprio questi elementi che consentono al notaio di costruire correttamente l’atto di compravendita.
Nel nostro caso la rendita catastale è molto bassa
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo che il vano tecnico abbia una rendita catastale di appena 61,32 euro. È una rendita estremamente contenuta rispetto al prezzo che può essere concordato per un bene composto da vano e lastrico solare. Ed è proprio qui che nasce la domanda dell’acquirente: “Se il prezzo che pago è, ad esempio, molto superiore al valore catastale, perché il notaio mi propone un calcolo sulla rendita?” La risposta dipende dalla possibilità di applicare, nel caso specifico, il sistema del prezzo-valore. L’Agenzia delle Entrate indica, per gli immobili cui si applica il sistema, la determinazione del valore catastale attraverso la rendita catastale rivalutata secondo i coefficienti previsti dalla legge. Ma attenzione: il prezzo effettivamente pagato deve comunque essere indicato nell’atto. Il prezzo-valore non significa che si possa nascondere il prezzo reale. Il corrispettivo pattuito deve essere dichiarato.
Perché il notaio può presentare due preventivi?
È esattamente ciò che può accadere in una situazione come questa. Il notaio può prospettare:
Scenario A – applicazione del prezzo-valore
Se ricorrono i presupposti per considerare il bene una pertinenza dell’abitazione e per applicare il regime previsto dalla normativa, la base imponibile può essere determinata sulla base del valore catastale.
Scenario B – tassazione ordinaria
Se invece il bene viene trasferito come unità autonoma e non ricorrono i presupposti per il prezzo-valore, la tassazione segue le regole ordinarie e la base imponibile può essere rappresentata dal valore dichiarato nell’atto, secondo la disciplina applicabile alla specifica cessione.
Ed ecco perché, nel caso concreto, il notaio può arrivare a predisporre due differenti simulazioni di costo del rogito. Nel caso che stiamo analizzando, il preventivo prospettato è di circa 2.400 euro nello scenario calcolato sulla rendita e circa 2.900 euro nello scenario calcolato sul prezzo. La differenza, quindi, non è necessariamente un “errore” del notaio. È il risultato di due differenti ipotesi fiscali che devono essere ricondotte alla corretta qualificazione giuridica dell’operazione.
La vera domanda da fare prima di firmare
Quando ci si trova davanti a una situazione di questo tipo, venditore e acquirente non dovrebbero limitarsi a chiedere: “Quanto costa il rogito?” La domanda più utile è: “Qual è il presupposto giuridico e fiscale sulla base del quale viene calcolato il rogito?” È una differenza enorme. Perché conoscere soltanto il costo finale non permette di capire perché esistano due scenari. Bisogna sapere: che cosa viene venduto, come è censito, quale rapporto ha con l’abitazione e quale rapporto pertinenziale viene eventualmente mantenuto o meno nell’atto.
Attenzione: vendere separatamente non significa necessariamente perdere la pertinenzialità
Questo è un altro punto importante. Il fatto che il C/2 venga venduto con un atto separato rispetto all’abitazione non esclude automaticamente la possibilità di considerarlo pertinenza. L’Agenzia delle Entrate afferma espressamente che il prezzo-valore può applicarsi anche alle pertinenze acquistate con atto separato, quando ricorrono le condizioni previste. Quindi bisogna distinguere due concetti: atto separato e bene autonomo e non pertinenziale. Non sono necessariamente la stessa cosa. È questa una delle ragioni per cui, prima di arrivare al rogito, è fondamentale che la situazione venga esaminata dal notaio sulla base della documentazione catastale, urbanistica e dei titoli di provenienza.
Cosa dovrebbe controllare un agente immobiliare?
Un agente immobiliare non deve sostituirsi al notaio ma deve essere consapevole che una vendita immobiliare non termina con la semplice individuazione di un acquirente. Nel caso di un vano tecnico, di una cantina, di un deposito, di un garage o di un lastrico solare collegato a un’abitazione, è importante arrivare alla proposta con la situazione dell’immobile il più possibile chiara. Prima della proposta è opportuno verificare, per quanto di competenza: categoria catastale, rendita, titolarità, planimetria, provenienza, eventuale pertinenzialità, conformità urbanistica e catastale e natura del lastrico. Poi sarà il notaio a verificare gli aspetti giuridici e fiscali necessari alla stipula. Questo è particolarmente importante perché una proposta accettata crea un impegno tra le parti. Scoprire soltanto dopo l’accettazione che esistono problemi documentali o una diversa impostazione fiscale può creare tensioni proprio nel momento più delicato della compravendita.
Prima di vendere, fai controllare l’immobile
Se stai pensando di vendere un vano tecnico, una cantina, un deposito, un garage, un lastrico solare o una pertinenza dell’abitazione, non fermarti alla domanda: “Quanto vale?” La domanda dovrebbe essere: “Che cosa sto realmente vendendo e come verrà trasferito?” Una corretta analisi preventiva può evitare che una questione catastale, urbanistica o fiscale emerga quando venditore e acquirente hanno già firmato una proposta. Ed è proprio in questi casi che il lavoro dell’agente immobiliare non consiste soltanto nel trovare l’acquirente. Consiste nel preparare la vendita prima ancora di metterla sul mercato.
