Rogito a casa libera o ancora abitata? Cosa sapere prima di comprare casa a Bari

Domanda: “Devo fare il rogito quando i proprietari avranno lasciato la casa e mi consegneranno le chiavi oppure posso acquistare mentre ci abitano ancora?”

La risposta breve, se sei l’acquirente, è semplice: quando possibile, è preferibile arrivare al rogito con la casa già libera e con la consegna delle chiavi contestuale alla firma.

Rogito e consegna delle chiavi non sono necessariamente la stessa cosa

C’è un equivoco abbastanza frequente. Con il rogito si trasferisce la proprietà. La consegna materiale della casa è un’altra questione. Di regola le due cose avvengono nello stesso momento: si firma dal notaio, si paga il saldo e il venditore consegna le chiavi. Ma le parti possono accordarsi diversamente. Il venditore potrebbe, per esempio, avere bisogno di qualche settimana per trasferirsi nella nuova abitazione. L’acquirente potrebbe accettare questa esigenza e diventare proprietario prima di entrare materialmente in casa. È una soluzione possibile. Ma cambia il livello di attenzione necessario. Il Notariato chiarisce che, in caso di consegna posticipata, è opportuno tutelare l’acquirente contro il rischio che il venditore non rispetti il termine concordato.

Perché fare il rogito con la casa ancora abitata può essere più rischioso?

Immaginiamo una situazione concreta. Hai acquistato un appartamento a 250.000 euro. Hai già versato la caparra. La banca ha deliberato il mutuo. Il rogito è fissato al 30 ottobre. Il venditore, però, ti comunica che ha bisogno di altri 30 giorni per trasferirsi. Potresti accettare ma il 30 ottobre diventeresti proprietario dell’immobile mentre il venditore continuerebbe a viverci. Ed è qui che bisogna fermarsi un momento. Che cosa succede se il venditore non lascia la casa nei tempi concordati? Oppure se il trasferimento slitta di una settimana? O di un mese? L’acquirente potrebbe trovarsi nella situazione paradossale di aver già acquistato e pagato la casa senza poterla utilizzare. Per questo il problema non è soltanto stabilire una data. È stabilire che cosa succede se quella data non viene rispettata.

La soluzione più semplice: casa libera al rogito

Dal punto di vista dell’acquirente, la situazione più lineare è questa. Si arriva dal notaio con l’immobile già libero da persone e dalle cose che il venditore deve portare via. Si firma. Si paga il saldo. Si prendono le chiavi. E si entra in casa. È una sequenza semplice e facilmente verificabile.

E se il venditore non può liberare subito la casa?

Qui non bisogna necessariamente interrompere la trattativa. Si può costruire una soluzione contrattuale diversa. Per esempio, si può stabilire una data precisa entro la quale il venditore dovrà lasciare l’immobile, prevedendo una penale per ogni giorno di ritardo. Oppure si può valutare, con il notaio, una struttura nella quale una parte del prezzo rimanga da corrispondere fino alla consegna effettiva dell’immobile. Non sono dettagli da affidare a una stretta di mano. Devono essere scritti in modo chiaro nei contratti e coordinati con il notaio. Il Notariato indica espressamente, tra le forme di tutela per la consegna differita, proprio la previsione di una penale oppure il pagamento di parte del saldo contestualmente alla consegna.

Un esempio: rogito il 30 ottobre, consegna il 30 novembre

Supponiamo che il venditore abbia bisogno di un altro mese. Le parti concordano quindi:

• rogito: 30 ottobre
• consegna dell’immobile libero: 30 novembre
• penale: importo determinato per ogni giorno di ritardo

In questo modo il problema non scompare, ma viene regolamentato. L’acquirente sa che non avrà le chiavi il 30 ottobre. Il venditore sa invece che il 30 novembre rappresenta un termine preciso e che il mancato rispetto dell’accordo può avere una conseguenza economica. Ancora più importante: queste condizioni devono essere concordate e redatte correttamente prima del rogito, con il coinvolgimento del notaio. Il preliminare, infatti, serve proprio a stabilire gli obblighi e i termini della futura vendita. Il Notariato raccomanda che siano definiti anche gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

Il saldo del prezzo può essere legato alla consegna?

È una delle ipotesi che vale la pena discutere con il notaio quando la casa non sarà libera al momento del rogito. Il principio è semplice: il venditore non incassa necessariamente tutto il prezzo prima di aver adempiuto all’obbligo di consegna, se le parti hanno strutturato in questo modo l’accordo. Attenzione però a non confondere questa situazione con il cosiddetto deposito del prezzo presso il notaio. Il deposito del prezzo è uno specifico strumento previsto dalla legge e può essere richiesto dall’acquirente; il notaio trattiene il saldo secondo le condizioni previste dalla legge e dall’incarico ricevuto. Il Notariato segnala inoltre la possibilità di prevedere che il prezzo venga pagato al venditore solo dopo la consegna della casa libera da persone e cose, secondo quanto concordato. Per questo, quando la consegna non coincide con il rogito, non conviene improvvisare clausole. È il momento in cui il notaio deve essere coinvolto nella costruzione della soluzione.

Rogito con casa ancora abitata: quando può avere senso?

Può avere senso quando esiste una reale esigenza del venditore e l’acquirente è disposto ad accettarla. Per esempio, il proprietario vende per acquistare a sua volta un’altra abitazione. Il nuovo immobile sarà disponibile soltanto alcune settimane dopo il rogito. In questo caso una consegna differita può permettere di chiudere comunque la compravendita. Ma il punto fondamentale è un altro:

l’acquirente deve sapere esattamente quando avrà le chiavi e che cosa accadrà se il venditore non rispetterà quella scadenza.

È qui che una buona mediazione immobiliare può fare la differenza. Non basta mettere d’accordo venditore e acquirente sul prezzo. Bisogna mettere d’accordo anche i loro tempi di vita.

La mia esperienza: il problema non è la data, ma ciò che succede dopo

Nelle compravendite immobiliari capita spesso che venditore e acquirente siano entrambi animati dalle migliori intenzioni. Il venditore dice: “Tranquillo, entro quella data sarò fuori”. L’acquirente si fida. Poi però arriva un imprevisto. La nuova casa del venditore non è pronta. Il trasloco slitta. Un familiare ha bisogno di qualche giorno in più. Oppure emerge un problema che nessuno aveva previsto. A quel punto una promessa fatta a voce diventa molto meno utile.

Una compravendita immobiliare funziona meglio quando gli imprevisti vengono previsti prima che si verifichino.

Per questo, se il rogito avviene con l’immobile ancora abitato, tempi di consegna, eventuale penale e modalità di pagamento del saldo devono essere valutati e formalizzati con attenzione, coinvolgendo il notaio. Il preliminare, d’altra parte, nasce proprio per stabilire obblighi e modalità della futura compravendita.

Prima di firmare, fai questa verifica

Se stai acquistando una casa che non sarà libera al rogito, chiediti quattro cose molto semplici.

Quando diventerò proprietario?

Quando riceverò le chiavi di casa?

Entro quale data precisa il venditore dovrà lasciare l’immobile?

Che cosa succede se non rispetta quella data?

Se queste risposte sono già chiare, la trattativa è molto più solida. Se invece una delle risposte è “vedremo”, è il momento di fermarsi e parlarne con il mediatore e con il notaio prima di firmare.

La soluzione più lineare resta il rogito con casa libera e consegna contestuale delle chiavi.

Se questo non è possibile, la compravendita può comunque essere organizzata con una consegna successiva. Ma in quel caso la data di rilascio deve essere precisa e le conseguenze di un eventuale ritardo devono essere disciplinate contrattualmente. Perché comprare una casa significa diventare proprietari. Ma, per chi deve andarci a vivere, significa soprattutto poter entrare davvero in quella casa.

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Pietro Palermo – RE/MAX Stella Polare
Bari e provincia