“Sto vendendo casa. Quali controlli devo fare prima di accettare una proposta d’acquisto per evitare problemi al rogito?”
La risposta breve e più importante è questa: non aspettare il rogito per scoprire se la casa è realmente vendibile.
Documenti catastali, titoli edilizi, agibilità, ipoteche, vincoli di superfice e del prezzo, pignoramenti, successioni, difformità e condizioni della proposta devono essere verificati prima, non quando l’acquirente ha già versato una caparra e tutti aspettano il notaio. È qui che molti venditori commettono l’errore più costoso. Pensano che basti trovare un acquirente, concordare il prezzo e arrivare dal notaio. Nella realtà, la vendita comincia molto prima.
La casa è davvero pronta per essere venduta?
Questa è la prima domanda che un proprietario dovrebbe porsi. Prima ancora di pubblicare l’annuncio sarebbe opportuno verificare che lo stato reale dell’immobile corrisponda alla documentazione catastale ed edilizia. La planimetria catastale deve essere coerente con lo stato di fatto. Ma non basta. Occorre verificare anche i titoli edilizi che hanno legittimato la costruzione e le eventuali modifiche successive. Una parete spostata, una veranda, una diversa distribuzione interna, un bagno ricavato successivamente o una diversa destinazione di un vano possono trasformarsi, durante la vendita, in un problema molto più grande di quanto il proprietario immaginasse. E questo vale ancora di più quando l’immobile ha avuto una storia edilizia lunga, magari con ristrutturazioni, condoni, successioni o modifiche effettuate molti anni fa.
Il consiglio pratico è semplice: controllare prima di mettere l’immobile sul mercato. Non dopo aver trovato l’acquirente.
E se manca l’agibilità?
È una delle domande che ricevo più spesso. La mancanza dell’agibilità non significa automaticamente che l’immobile non possa essere venduto. Ma è una circostanza che deve essere gestita contrattualmente in modo chiaro. Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea infatti l’importanza di disciplinare nel preliminare la situazione relativa all’agibilità quando il fabbricato ne è privo. In concreto, le parti possono concordare diverse soluzioni. Il venditore può impegnarsi a regolarizzare la situazione prima del rogito. Oppure l’acquirente può accettare di acquistare l’immobile nello stato in cui si trova, assumendosi eventualmente determinati oneri. Ancora, il contratto può prevedere una condizione o un termine entro il quale effettuare le verifiche e gli eventuali adempimenti.
La cosa da evitare è arrivare al preliminare o al rogito senza avere chiarito questo punto.
Un acquirente che scopre all’ultimo momento che manca l’agibilità potrebbe non essere più disposto a procedere alle condizioni inizialmente concordate.
Prima di vendere, controlla anche ipoteche e pignoramenti
C’è poi un’altra verifica che spesso viene sottovalutata: quella ipotecaria. Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri immobiliari e verificare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, individuando anche eventuali ipoteche e pendenze giudiziarie. Immaginiamo, per esempio, un proprietario convinto che la casa sia completamente libera. Poi emerge un’ipoteca. Oppure un vecchio pignoramento. Oppure una formalità collegata a una vicenda precedente che deve essere chiarita prima del trasferimento. Non significa necessariamente che la vendita sia impossibile. Significa che il problema deve essere conosciuto e affrontato prima. Scoprirlo quando il compratore è già pronto per il rogito è tutta un’altra storia.
La proposta d’acquisto non è una semplice prenotazione
Un altro errore frequente riguarda la proposta d’acquisto. “Ho ricevuto una proposta. Posso continuare a cercare altri acquirenti?” Finché il venditore non ha accettato la proposta, può generalmente valutare anche altre offerte. Ma una volta accettata per iscritto, la situazione cambia. Il Consiglio Nazionale del Notariato chiarisce che, una volta accettata dal venditore, la proposta d’acquisto può convertirsi automaticamente in un contratto preliminare, purché ne abbia i requisiti. Ecco perché non bisogna firmare una proposta con leggerezza. Prima di accettarla bisogna leggere con attenzione prezzo, modalità di pagamento, importo della caparra, eventuali condizioni sospensive, data prevista per il rogito, tempi di consegna dell’immobile e ogni altra clausola. Una proposta apparentemente semplice può contenere già gli elementi di un vero e proprio impegno contrattuale.
E se il prezzo proposto non va bene?
Il venditore non è obbligato ad accettare una proposta semplicemente perché è stata presentata. Può rifiutarla oppure può formulare una controproposta. Il punto fondamentale è che il venditore deve sapere esattamente cosa sta accettando prima di firmare. Un prezzo più alto non è necessariamente una proposta migliore se, per esempio, contiene tempi di pagamento particolarmente lunghi o condizioni sospensive che espongono il venditore a maggiore incertezza. Anche questo fa parte della valutazione di una proposta.
Caparra confirmatoria o acconto? Non sono la stessa cosa
Qui bisogna prestare particolare attenzione. Nel linguaggio quotidiano si parla spesso genericamente di “anticipo”. Giuridicamente, però, acconto e caparra confirmatoria hanno funzioni differenti. La caparra confirmatoria serve anche a rafforzare l’impegno contrattuale delle parti. Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di specificare chiaramente nel preliminare se le somme versate siano caparra confirmatoria oppure acconto prezzo. Facciamo un esempio.
Prezzo della casa: 250.000 euro.
L’acquirente versa 20.000 euro.
Se quei 20.000 euro sono qualificati come caparra confirmatoria, la somma assume una funzione diversa rispetto a un semplice acconto sul prezzo. La differenza diventa particolarmente importante se una delle due parti non rispetta gli impegni assunti.
Cosa succede se l’acquirente non compra più casa?
Questa è probabilmente la domanda che interessa maggiormente il venditore. Immaginiamo che sia stato sottoscritto un contratto valido, sia stata versata una caparra confirmatoria e che l’acquirente, senza una ragione giuridicamente rilevante, si renda inadempiente. Il venditore può avere diverse possibilità di tutela. La prima è recedere dal contratto e trattenere la caparra, quando ne ricorrono i presupposti. È la soluzione che molti conoscono. Ma non è l’unica. Il venditore può, in determinate condizioni, chiedere giudizialmente l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, cioè chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Oppure può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, quando ne ricorrano i presupposti. Il punto importante è che queste strade non sono semplicemente tre “risarcimenti da sommare”. Sono strumenti giuridici diversi e la scelta dipende dalle circostanze concrete e dal contenuto del contratto. Per questo, davanti a un vero inadempimento, è fondamentale coinvolgere il proprio professionista di fiducia. Il Notariato conferma che, in caso di mancata stipula del definitivo senza giustificato motivo, l’ordinamento mette a disposizione della parte non inadempiente specifici strumenti di tutela.
Il vero errore del venditore: fare i controlli troppo tardi
Nella mia esperienza nel settore immobiliare, il problema raramente nasce il giorno del rogito. Molto più spesso nasce settimane o mesi prima. Nasce quando si mette in vendita una casa senza aver verificato la documentazione. Nasce quando si accetta una proposta senza aver letto attentamente tutte le condizioni. Nasce quando si scopre troppo tardi una difformità edilizia. Nasce quando emerge un’ipoteca che nessuno aveva controllato. Nasce quando il venditore scopre soltanto dopo l’accettazione della proposta che l’acquirente pretende la consegna dell’immobile libero entro una determinata data. A quel punto la trattativa non è più soltanto una trattativa. Ci sono già impegni, denaro versato e aspettative reciproche. E ogni problema diventa più difficile da gestire.
Vendere bene significa arrivare al rogito senza sorprese
La vendita di una casa non dovrebbe essere impostata partendo dalla domanda: “Quanto posso chiedere?” Quella è certamente una domanda importante. Ma viene prima un’altra: “La mia casa è pronta per essere venduta?” Documenti catastali. Titoli edilizi. Agibilità. Situazione ipotecaria. Provenienza. Eventuali successioni. Situazione condominiale. Stato effettivo dell’immobile. Tempi di consegna. Condizioni della proposta. Caparra. Modalità di pagamento. Sono tutti elementi che possono incidere concretamente sulla riuscita della compravendita. Ecco perché una pre-verifica dell’immobile prima della pubblicazione dell’annuncio può fare la differenza. Non elimina ogni possibile imprevisto. Ma consente di affrontare i problemi quando c’è ancora tempo per risolverli.
La domanda che ogni venditore dovrebbe farsi prima di pubblicare l’annuncio
“Se domani trovassi un acquirente disposto a comprare casa al prezzo che chiedo, sarei davvero pronto per andare dal notaio?” Se la risposta è “non lo so”, probabilmente è il momento di fermarsi un attimo. Prima di cercare l’acquirente, bisogna preparare la casa alla vendita. È questa, spesso, la differenza tra una vendita che procede senza intoppi e una trattativa che si complica proprio quando sembrava ormai conclusa.
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