“Ho un appartamento che non utilizzo: mi conviene venderlo oppure metterlo a reddito?” È una delle domande che più spesso mi vengono rivolte dai proprietari. La risposta, però, non può essere semplicemente “meglio vendere” oppure “meglio affittare”. La scelta dipende da almeno cinque elementi: valore dell’immobile, stato di manutenzione, canone ottenibile, zona, fiscalità e progetto personale del proprietario. A Bari, inoltre, la differenza può essere notevole da un quartiere all’altro. Per questo, prima di decidere, è necessario mettere a confronto due numeri: quanto posso ottenere oggi dalla vendita e quanto posso realmente guadagnare ogni anno mantenendo l’immobile in locazione?
Vendere o affittare casa: da dove partire?
Il primo errore è ragionare soltanto sul prezzo della casa. Supponiamo di avere un appartamento che oggi potrebbe essere venduto a 250.000 euro. Prima di decidere di conservarlo e affittarlo, bisogna chiedersi: quanto posso ottenere realmente dalla locazione? Non basta moltiplicare il canone mensile per dodici mesi. Bisogna considerare periodi di eventuale sfitto, imposte, manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali non recuperabili, eventuali lavori iniziali e costi di gestione. Solo dopo questo calcolo possiamo capire quale rendimento produce realmente l’immobile.
Quando può avere senso vendere?
La vendita può essere una soluzione interessante quando il proprietario:
- ha bisogno di liquidità;
- vuole acquistare un’altra abitazione;
- deve finanziare un nuovo progetto;
- non vuole più occuparsi della gestione dell’immobile e della sua ristrutturazione;
- ritiene che il capitale ottenuto dalla vendita possa essere impiegato in modo più utile;
- possiede un immobile che presenta costi di manutenzione elevati rispetto al reddito prodotto.
C’è poi un’altra situazione molto frequente. La casa è stata ereditata e viene utilizzata pochissimo. In questi casi mantenere l’immobile significa continuare a sostenerne i costi e occuparsi della gestione, senza necessariamente ottenere un beneficio economico significativo. La domanda corretta diventa allora: ha senso mantenere immobilizzato quel capitale oppure è preferibile trasformarlo in liquidità?
Quando può essere più interessante affittare?
L’affitto può essere preso in considerazione quando l’immobile è in una zona con una domanda locativa stabile e il proprietario non ha bisogno immediato di liquidità. A Bari questo può verificarsi soprattutto nelle aree caratterizzate da una forte presenza di università, ospedali, uffici, attività commerciali e collegamenti efficienti, oltre che nelle zone centrali e semicentrali. Ma attenzione: non tutti gli immobili hanno lo stesso potenziale locativo. Un appartamento ben posizionato, ristrutturato e facilmente raggiungibile può avere una domanda completamente diversa rispetto a un immobile simile per superficie ma collocato in una zona con minore domanda. Il quartiere può cambiare completamente la convenienza. A Bari il mercato immobiliare non è uniforme. Un appartamento a Poggiofranco può avere caratteristiche di domanda differenti rispetto a uno a Carrassi, San Pasquale, Picone, Japigia o Carbonara. Per questo, quando valuto un immobile, non guardo soltanto i metri quadrati. Valuto posizione, stato dell’immobile, piano, ascensore, pertinenze, esposizione, efficienza energetica, distribuzione interna e domanda della zona. Sono questi elementi che determinano sia il prezzo di vendita sia il canone realisticamente ottenibile.
Affitto tradizionale o affitto breve?
Una volta deciso di non vendere, arriva una seconda domanda: meglio un contratto tradizionale oppure una locazione breve? Anche in questo caso non esiste una soluzione valida per tutti.
Il calcolo che consiglio ai proprietari
Quando un proprietario mi chiede “Pietro, secondo te vendo o affitto?”, preferisco non rispondere d’istinto. Faccio un confronto.
SCENARIO A – VENDITA
Valore realistico di vendita
− eventuali costi collegati alla vendita
= capitale netto ottenibile
SCENARIO B – LOCAZIONE
Canone annuo
− fiscalità
− eventuali periodi di sfitto
− manutenzione/ristrutturazione
− spese non recuperabili
− gestione
= reddito netto annuo
A quel punto possiamo confrontare il reddito prodotto dall’immobile con il capitale che si potrebbe ottenere vendendolo. È un ragionamento molto più utile del semplice confronto tra “prezzo della casa” e “canone mensile”.
La domanda finale da porsi
La domanda non è quindi: “È meglio vendere o affittare?” La domanda corretta è: “Quale soluzione è più conveniente per questo immobile e per il mio progetto personale?” Perché una casa può essere un ottimo investimento da mantenere oppure un capitale immobilizzato che sarebbe più utile trasformare in liquidità. E la risposta può cambiare nel tempo.
Il mio consiglio ai proprietari di Bari
Prima di prendere una decisione, farei almeno tre valutazioni:
1. Quanto vale realmente oggi l’immobile sul mercato? Non il prezzo richiesto negli annunci, ma il prezzo realisticamente ottenibile.
2. Quanto posso ottenere realmente dalla locazione? Considerando tutte le spese e non soltanto il canone mensile.
3. Qual è il mio obiettivo? Liquidità, investimento, integrazione del reddito, conservazione del patrimonio o futura disponibilità dell’immobile?
Solo mettendo insieme questi tre elementi è possibile prendere una decisione consapevole.
Vuoi capire se per il tuo immobile conviene vendere o affittare?
La prima cosa che consiglio non è firmare un incarico: è confrontare i numeri.
Perché prima di vendere una casa bisogna sapere quanto può valere.
E prima di affittarla bisogna sapere quanto può rendere davvero.
Se vuoi valutare il tuo immobile a Bari e provincia, contattami.
