Negli anni mi è capitato di vedere praticamente ogni tipo di operazione: compravendite classiche, saldo e stralcio, successioni complicate, immobili occupati, vendite lampo e anche operazioni costruite tramite cessione del preliminare. E proprio su una di queste operazioni, conclusa realmente con dei clienti, si è aperto il solito grande dubbio fiscale.
Il caso pratico successo in agenzia
Qualche tempo fa abbiamo seguito in agenzia un caso pratico. Il tutto è iniziato come un’operazione normalissima: un nostro cliente aveva firmato un preliminare per l’acquisto di un appartamento, con proposta regolarmente accettata, contratto registrato e versamento della caparra confirmatoria. Nel frattempo, però, il mercato immobiliare della zona ha subìto un’accelerazione improvvisa, attirando l’attenzione di un altro acquirente; quest’ultimo, pur di aggiudicarsi l’immobile, si è detto disposto a subentrare nell’operazione riconoscendo al nostro cliente una differenza economica. Di conseguenza, il primo acquirente non è mai arrivato al rogito, ma ha preferito cedere il preliminare: il nuovo soggetto è così subentrato nella medesima posizione contrattuale e il nostro cliente ha potuto incassare un ottimo margine economico. Una procedura perfettamente regolare, conclusasi con la corretta registrazione della cessione.
E lì nacque il vero dubbio: quel guadagno doveva essere tassato anche ai fini IRPEF oppure no? Se da un lato non c’erano incertezze sulla regolarità e sulla tassazione legata alla registrazione della cessione, il vero nodo da sciogliere era capire se il margine economico incassato dal nostro cliente dovesse poi essere dichiarato fiscalmente come reddito imponibile.
Il punto tecnico che crea confusione
Il vero nodo della questione, che spesso genera una grande confusione, risiede nel fatto che molti parlano impropriamente di “plusvalenza immobiliare”. Tecnicamente, però, in un’operazione del genere il cedente non compra mai realmente l’immobile, non ne diventa proprietario e, di conseguenza, non sta rivendendo una casa: sta semplicemente cedendo un contratto. È proprio per questo motivo che le eventuali contestazioni fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate non riguardano la classica plusvalenza da rivendita entro i 5 anni, ma vengono quasi sempre ricondotte alla categoria dei “redditi diversi”.
Quando iniziano i problemi veri
L’esperienza sul campo dimostra che l’attenzione del fisco non si accende quasi mai per un caso isolato, ma per anomalie ben precise. I veri rischi emergono quando il comportamento del contribuente assume una rilevanza diversa, ad esempio quando un soggetto:
– Realizza più cessioni di preliminare in un lasso di tempo ristretto;
– Agisce sul mercato in modo sistematico e continuativo;
– Genera guadagni ricorrenti e frequenti;
– Conduce l’attività con le modalità tipiche di uno speculatore immobiliare professionista.
In uno scenario del genere, il quadro cambia radicalmente. Il pericolo principale non è più la semplice tassazione IRPEF sul singolo guadagno, ma una contestazione ben più grave: l’esercizio di un’attività commerciale abituale. Una simile contestazione comporta l’obbligo retroattivo di apertura della Partita IVA, l’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS e la ridefinizione dell’intera posizione fiscale, con l’ovvio carico di sanzioni e interessi.
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