Sì, è possibile. Ma attenzione: una cosa è il valore giuridico di usufrutto e nuda proprietà, un’altra è come le parti decidono di suddividere il prezzo della vendita.
È un dubbio che capita più spesso di quanto si pensi. Un padre è usufruttuario dell’immobile, la figlia è nuda proprietaria. Entrambi vogliono vendere la casa e sono perfettamente d’accordo. Il padre vorrebbe ricevere il 75% del prezzo e la figlia il restante 25%, anche se, secondo le tabelle fiscali, il valore dell’usufrutto sarebbe inferiore. Si può fare?
La risposta è sì, ma con alcune importanti precisazioni.
Valore dell’usufrutto e ripartizione del prezzo non sono la stessa cosa
Quando un immobile è intestato a un usufruttuario e a un nudo proprietario, il loro diritto ha un valore economico determinato dalla legge.
Il valore dell’usufrutto non viene scelto liberamente. È calcolato sulla base dell’età dell’usufruttuario e delle tabelle fiscali previste dalla normativa vigente. Di conseguenza, anche il valore della nuda proprietà deriva automaticamente da questo calcolo.
Questo significa che nell’atto notarile non è possibile “invertire” i valori, dichiarando ad esempio che l’usufrutto vale il 75% e la nuda proprietà il 25% se le tabelle stabiliscono una diversa ripartizione.
Ma il prezzo può essere distribuito diversamente?
Sì. Se usufruttuario e nudo proprietario partecipano entrambi alla vendita e sono pienamente d’accordo, possono chiedere che il corrispettivo venga pagato in modo diverso rispetto ai valori teorici dei rispettivi diritti.
Facciamo un esempio: una casa viene venduta a 300.000 euro. Secondo le tabelle fiscali:
- valore della nuda proprietà: 225.000 euro (75%);
- valore dell’usufrutto: 75.000 euro (25%).
Le parti, però, possono concordare che il notaio faccia emettere:
- un assegno da 225.000 euro al padre usufruttuario;
- un assegno da 75.000 euro alla figlia nuda proprietaria.
Dal punto di vista civilistico questa soluzione è generalmente possibile, purché tutti siano consapevoli e manifestino chiaramente la propria volontà.
Il notaio può farlo?
Nella prassi notarile accade frequentemente. Il notaio non modifica il valore giuridico dei diritti reali, che resta quello previsto dalla legge. Tuttavia può dare atto che il prezzo venga corrisposto secondo le indicazioni concordate tra i venditori, verificando naturalmente la regolarità dell’operazione e il rispetto della normativa antiriciclaggio.
Ci sono rischi fiscali?
È questo l’aspetto da non sottovalutare. Se uno dei venditori riceve una parte di prezzo molto superiore al valore economico del proprio diritto, il trasferimento potrebbe essere interpretato come una liberalità indiretta, cioè un’attribuzione patrimoniale effettuata a favore dell’altro soggetto. Tra genitori e figli la normativa sulle donazioni prevede oggi una franchigia molto elevata, ma ogni situazione va valutata singolarmente. Oltre agli aspetti fiscali, possono emergere conseguenze in caso di futura successione o di contestazioni tra eredi. Per questo motivo è sempre opportuno affrontare la questione con il notaio prima della stipula.
Conviene modificare la ripartizione del prezzo?
Dipende dagli obiettivi della famiglia. Se la diversa distribuzione del corrispettivo risponde a esigenze patrimoniali condivise e viene valutata insieme al notaio, può rappresentare una soluzione perfettamente praticabile. Se invece si cerca semplicemente di “cambiare le percentuali” indicate dalla legge, la risposta è negativa: il valore di usufrutto e nuda proprietà non è liberamente modificabile.
La risposta in sintesi
Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà è stabilito dalla legge e non può essere alterato nell’atto notarile.
Diverso è il pagamento del prezzo. Se tutti i venditori sono d’accordo, il corrispettivo può essere ripartito in misura differente, purché l’operazione sia correttamente documentata e valutata dal notaio anche sotto il profilo fiscale.
Hai dubbi prima di vendere un immobile con usufrutto o nuda proprietà?
Ogni compravendita ha peculiarità che possono incidere sul buon esito della vendita. Una verifica preventiva della documentazione e della struttura dell’operazione evita ritardi, contestazioni e costi imprevisti.
Se stai vendendo casa a Bari o in provincia e desideri un’analisi preliminare della tua situazione, contattami. Ti aiuterò a individuare la soluzione più sicura e trasparente prima di arrivare dal notaio.
